Natomas no es una ciudad. Es una comunidad en la esquina noroeste de Sacramento, y el nombre abarca dos vecindarios distintos con dos tipos de vivienda construidos con unos cuarenta años de diferencia. Todo lo que confunde a la gente al comprar o vender aquí sale de ese único hecho, así que es donde empieza esta página.
UN NOMBRE, DOS MERCADOS
La Interestatal 80 es la línea que importa.
North Natomas y South Natomas están separados por la autopista y no son intercambiables. North Natomas era terreno agrícola en la planicie de inundación del río hasta mediados de la década de 1990, cuando se construyó rápidamente con casas, parques de oficinas y comercios. South Natomas llegó antes, en subdivisiones residenciales desde la década de 1950 hasta la de 1980.
- North Natomas es sobre todo de los años noventa en adelante. Las casas de esa época tienden a compartir la edad de sus sistemas, lo que es útil al leer un informe de inspección, y tienden a estar sobre obras de calles y servicios más nuevas.
- South Natomas abarca aproximadamente cuatro décadas de construcción, así que dos casas a pocas calles pueden tener treinta años de diferencia en edad y nada más que se vea distinto.
Cuando alguien le dice cuánto vale una casa en Natomas, la primera pregunta útil es de qué lado de la autopista está. Un promedio de los dos lados es un promedio de dos mercados.
SI ESTÁ COMPRANDO AQUÍ
Dos preguntas deciden la mayor parte.
De qué lado de la Interestatal 80 está, y cuántos años tiene la casa. Esas dos respuestas determinan qué inspeccionar, qué esperar de los sistemas y qué ventas comparables son realmente comparables.
- La edad de los sistemas. En una casa de North Natomas de los años noventa, el techo, el calentador y el calentador de agua suelen estar cerca de la edad en que importan, o ya la pasaron, todos a la vez y no uno por uno.
- Lo que era el vecindario antes. Parte de esta zona era tierra agrícola, y parte se construyó durante décadas. Esa historia aparece en la forma de los lotes, el drenaje y lo que los registros le dirán.
- La cuestión de las inundaciones. Se pregunta y se contesta más abajo, porque pertenece al periodo de contingencias y no a la semana antes del cierre.
Mi trabajo en el periodo de contingencias es lograr que esas preguntas se contesten mientras todavía pueden cambiar su respuesta, y no después del avalúo, cuando lo único que queda es renegociar.
SI ESTÁ VENDIENDO AQUÍ
Fije el precio desde su lado de la autopista, no desde Natomas.
Un promedio de toda la ciudad o de toda el área le pondrá mal el precio a su casa, porque las casas del otro lado de la autopista no son su competencia. Lo que se vende frente a su casa son las casas cercanas de la misma edad y el mismo estado.
La otra mitad es decidir qué hacer antes de salir al mercado. Algunas obras se recuperan y otras no, y la diferencia no es obvia. Se le dice cuál es cuál, en lugar de una instrucción general de dejar bonita la casa.
LA CUESTIÓN DE LAS INUNDACIONES
Esto es una planicie de inundación. No es un rumor.
Natomas es una planicie de inundación histórica y está sujeta a inundaciones. Es un hecho sobre el terreno, no sobre una casa en particular, y es la pregunta que más surge aquí, de los dos lados de una operación.
Lo que cambia en la práctica es el seguro y el préstamo. Si se exige seguro contra inundaciones, y cuánto cuesta, depende de la zona de inundación en que esté mapeada la propiedad y del prestamista, y las dos cosas se pueden verificar para una dirección específica y no adivinar para un área. Si una propiedad está dentro de un área de inundación mapeada, saldrá en cualquier venta, y solo el costo del seguro puede cambiar lo que un comprador puede pagar. Es mucho mejor plantearlo temprano que descubrirlo tarde, y por eso lo planteo aquí en lugar de dejar que lo encuentre en un correo del prestamista.
QUÉ HAY REALMENTE EN NATOMAS
Mucho, y más de lo que la gente espera.
Es uno de los centros comerciales y de empleo de la región y no un suburbio dormitorio, y eso define quién compra aquí.
- The Promenade at Sacramento Gateway, Natomas Marketplace y Park Place Shopping Center, con centros más pequeños por todas partes.
- El Aeropuerto Internacional de Sacramento, dentro de Natomas según la definición del condado, que es la razón por la que los hoteles están aquí.
- El sitio de ARCO Arena, luego Sleep Train Arena, antigua casa de los Kings, demolido en 2022.
- North Natomas Regional Park, además de una red de senderos y áreas verdes.
- La mayor parte de la zona la atiende el Natomas Unified School District, con pequeñas partes atendidas por Twin Rivers Unified.
El acceso a la Interestatal 5 y la Interestatal 80 es la razón por la que mucha gente vive aquí y trabaja en otra parte, y también es la razón por la que conviene revisar el tráfico a una hora determinada antes de comprometerse con un trayecto diario.
PREGUNTAS QUE ME HACEN SOBRE NATOMAS
Respuestas directas.
¿Natomas es una ciudad?
No. Es una comunidad dentro de la ciudad de Sacramento, y es la única zona de esta lista que no es una ciudad incorporada por sí sola. Por eso no hallará un ayuntamiento de Natomas, una fecha de incorporación de Natomas ni registros de propiedad a nombre de Natomas. Las preguntas sobre direcciones van a la ciudad y al condado.
¿En qué condado está Natomas?
En el Condado de Sacramento. Natomas está en la parte noroeste del condado, y la línea del condado es en general el límite norte de la zona. Si necesita saber exactamente qué registros aplican a una dirección específica, envíela y le diré qué oficina los tiene.
¿North o South Natomas?
Los dos son Natomas y son mercados distintos, separados por la Interestatal 80. En cuál está una casa cambia tanto qué mirar como con qué es comparable, así que conviene saberlo antes de empezar a comparar precios.
¿Por qué hay dos informes de mercado para Natomas?
Porque los datos del mercado se dividen igual que la zona. North y South Natomas son áreas de reporte separadas, y Windermere publica un informe para cada una y no uno que las promedie juntas. Los informes están en inglés en la página de informes de mercado, para que usted vea los dos mercados y no un número que no describe ninguno.
¿Una casa en Natomas necesita seguro contra inundaciones?
Depende de la zona de inundación mapeada para esa propiedad y de los requisitos del prestamista, y es una respuesta de dirección y no de zona. Conviene establecerlo durante el periodo de contingencias para que se incorpore a su decisión y no llegue como sorpresa.
PRÓXIMO PASO
Hablemos de una casa en Natomas.
Envíe la dirección y recibirá lo que vale, las ventas contra las que se fijó el precio y la respuesta honesta sobre qué camino le conviene. Preguntar no tiene costo, y ninguna de las dos cosas lo compromete a nada.
Un análisis comparativo de mercado es la opinión de valor de un agente con licencia, basada en ventas recientes, la competencia actual y el estado de su casa. Se prepara con fines de mercadeo y no es un avalúo, que según la ley de California debe prepararlo un tasador con licencia. Ningún análisis puede prometer lo que pagará un comprador.
SIGA LEYENDO
